A LOCAÇÃO RESIDENCIAL COM PRAZO INFERIOR A 30 MESES: QUANDO VALE A PENA?

A pessoa que tem interesse em alugar o seu imóvel urbano para fins residenciais pode optar por fazê-lo por qualquer prazo (art. 3º) e por qualquer preço (art. 17) – Lei 8.245/91.

Contudo – e aqui incide seu caráter protetivo – a Lei de Locações praticamente penaliza quem o fizer com prazo inferior a trinta meses.

Porque, no caso, contratando com o inquilino locação residencial por doze meses, por exemplo, o locador não poderá recuperar o imóvel senão depois de cinco anos (denunciando imotivadamente o contrato) ou, ainda, nos casos expressamente previstos em lei: infração contratual; falta de pagamento do aluguel; para uso próprio e, ainda, para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público.

A regra torna absolutamente desinteressante contratar locação residencial por um período curto. Esse é o motivo pelo qual as pessoas, quase que instintivamente, contratam locação residencial com prazo igual ou superior a 30 meses.

E, de fato, é essa a intenção do legislador: direcionar ou “dirigir” as relações contratuais, no sentido do locador contratar a locação por um período avaliado como razoável para conferir estabilidade e segurança ao inquilino.

Esta regra, todavia, não vale para os contratos não residenciais, ou seja, comerciais, industriais, etc.

Nesses casos, a Lei de Locações não prevê qualquer consequência que desestimule a contratação por prazos curtos. Por isso que, mesmo contratando por um período inferior a 30 meses, ao final do prazo contratual o locador estará autorizado a recuperar o imóvel.

Não é preciso aguardar cinco anos e também não é preciso ficar vinculado aos motivos indicados pela lei para extinguir o contrato.

Para a locação não residencial o legislador entendeu que normalmente as partes contratantes estão em pé de igualdade e, por isso, não haveria motivo para criar proteções ou corrigir desequilíbrios.

Nesse sentido nos parece que a lei busca proteger não necessariamente o inquilino, ou seja, aquele que de uma forma geral recebe o imóvel em locação.

Busca, no caso, proteger o inquilino vulnerável, ou seja, aquele que normalmente é a parte mais fraca da relação locatícia – e que, normalmente, utiliza o imóvel como moradia própria ou de sua família.

Não foi dada nenhuma explicação jurídica para a escolha do número de meses pelo legislador.

Mas 30 meses, para nós, parece um tempo razoável dentro do qual o inquilino poderia usufruir do imóvel e com isso “recuperar” todo o investimento feito para se mudar com sua família e, ainda, aproveitar para revigorar-se emocional e fisicamente, enfim, no sentido de recuperar o desgaste das adaptações enfrentadas em razão da mudança de bairro, cidade, etc.

Podemos dizer que o comerciante e o industrial poderiam ser enquadrados dentro de uma categoria jurídica menos vulnerável porque utilizam seu imóvel com propósito de lucro, além de, normalmente, terem uma estrutura por detrás das suas operações lhes auxiliando, com funcionários, advogado, contador, etc.

Todavia, não podemos fechar os olhos para a realidade e concluir que todo inquilino residencial é vulnerável, porque não é o caso. Nem sempre ele será parte fraca e vulnerável.

Contudo, a lei não diferencia a locação necessariamente pelo desequilíbrio da relação. O critério eleito foi a destinação do imóvel (residencial e não residencial).

Para as locações residenciais a lei confere proteção e, para aquelas não residenciais, a liberdade na contratação é maior – notadamente com relação ao prazo do contrato.

Não obstante, em um único caso o legislador optou por ignorar a destinação da locação e considerar não residencial a locação contratada para fins residenciais.

Nesse único caso, embora o inquilino dê destinação residencial ao imóvel, o contrato terá natureza não residencial, para todos os fins e feitos. Inclusive no que tange às regras de retomada do imóvel.

E essa hipótese está regulada pelo artigo 55 da Lei de Locações (8.245/91), cuja redação tem o seguinte teor:

“Considera-se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel,

destinar-se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados”.

Quase todos conhecem a regra segundo a qual a locação residencial deve ser contratada com prazo igual ou superior a 30 meses para não ter seu contrato vinculado à denúncia cheia.

O que muitas pessoas não sabem é que a Lei de Locações concede, sim, uma alternativa para escapar dessa penalidade, mesmo em contratos curtos dessa natureza.

Que é o caso da contratação de locação com pessoa jurídica para residência de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados, hipótese em que será tratada como locação não residencial.

Qual o motivo? Ora, ao contrário da locação residencial celebrada com pessoa física, a locação contratada com pessoa jurídica tem normalmente intuito de atender aos objetivos da empresa, que visam, precipuamente ao lucro.

Significa dizer que a Lei de Locações, para esse caso, avaliou desnecessário conferir a mesma proteção dada às locações residenciais, nas quais, normalmente, participam pessoas vulneráveis econômica e tecnicamente.

É apenas uma questão de escolha legislativa, dentro da própria premissa que orienta o dirigismo contratual. Adotada também, aos nossos olhos, para não tornar o setor imobiliário demasiadamente protetivo e desinteressante para os investidores.

O Superior Tribunal de Justiça manifestou-se sobre o assunto no julgamento do Recurso Especial nº 115.157-RS. O Tribunal de Justiça de São Paulo, em algumas oportunidades, também já se manifestou sobre a questão, a exemplo da Apelação nº 567024-00/3 e da Apelação 9048778-33.2009.8.26.0000.

Nesses casos a Justiça vem interpretando a Lei de Locações no sentido de permitir a contratação no formato comercial, embora o imóvel tenha destinação residencial para todos os fins e efeitos.

Assim, respondendo à indagação inicial, concluímos que vale a pena contratar locação residencial por prazo inferior a trinta meses quando o inquilino for pessoa jurídica e o imóvel destinar ao uso dos seus titulares e funcionários em geral.

Porque, nesse caso, a locação será tratada como comercial e nesse sentido o locador ficará resguardado para agir com mais facilidade na retomada do imóvel.

São Paulo/SP, 24 de maio de 2.016.

BRUNO COSTA BEHRNDT